Hovedregelen er at det gjelder de samme reglene for endring og oppheving av en reguleringsplan som for utarbeiding av en ny plan, jf. plan- og bygningsloven § 12-14 første ledd. Dette inkluderer også bestemmelsene om innsigelse. Grunnen er at et planvedtak som bygger på en grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess, må være forpliktende. Derfor skal en ikke kunne fravike hovedtrekkene uten en ny og tilsvarende prosess.
Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer, jf. plan- og bygningsloven § 12-14 annet ledd. Dette gjelder for endringer:
- som i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig
- som ikke går utover hovedrammene i planen
- som ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder
Endring av arealformål vil kunne være en slik endring hvis det ikke er konfliktfylt, jf. Kommunal og distriktsdepartementets reguleringsplanveileder, s. 157
Riksantikvaren understreker at fjerning av spesialområde bevaring eller hensynssone vern i de aller fleste tilfeller vil være å betrakte som konfliktfylt og en vesentlig reguleringsendring i lovens forstand. Dette er derfor ikke en endring som kan behandles forenklet. Det samme gjelder omfattende endring eller fjerning av bestemmelser om vern.
Kommunen kan delegere myndighet til å vedta utfyllende bestemmelser innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Målet er at slike endringer skal behandles på en enklere måte. Saken skal legges fram for berørte myndigheter før vedtak, og de eierne og festerne av eiendommer som er direkte berørt av vedtaket, skal få mulighet til å uttale seg. Dersom det er innvendinger til endringene som klart har karakter av innsigelse fra berørte myndigheter, kan ikke endringene få forenklet behandling. Da må saken bli behandlet som en vanlig reguleringsendring.
En endring, som etter lovens system forutsetter medvirkning fra andre enn berørte myndigheter og de grunneierne som endringen direkte berører, kan ikke gjennomføres etter reglene i § 12-14 annet ledd. Det samme gjelder når endringen er i strid med overordnete planer.
Det er ikke mulig å gjennomføre en mindre endring etter reglene i plan- og bygningsloven § 12-14 annet ledd, dersom endringen:
- utløser krav om risiko- og sårbarhetsanalyse etter plan- og bygningsloven § 4-3
- forutsetter medvirkning fra andre enn de grunneierne som endringen direkte berører
- fører til innvendinger fra en sektormyndighet som klart har karakter av innsigelse
- er i strid med overordnete planer
- forventes å påføre naboer ulemper som kan utløse krav om erstatning etter reglene i oreigningslova
Selv om endringen bare gjelder en reguleringsbestemmelse, kan omfanget og konsekvensene av endringen bli så omfattende at den ikke kan gjennomføres som en forenklet endring. Er kommunen i tvil om en endring er innenfor § 12-14 annet ledd, bør endringen følge ordinær saksbehandling for endring av plan. Reglene om endring av reguleringsplan gjelder også for endring av en plan mellom offentlig ettersyn og vedtak. Hvis det er gjort endringer som for eksempel kan medføre merknader fra sektormyndigheter, skal planen ut på en ny høring.
Det samme gjelder dersom det er gjort endringer i reguleringsplanen som en del av planvedtaket. Dette kan være en begrenset høring til bare relevante høringsinstanser. Om regional kulturmiljømyndighet oppdager endringer som de ikke har fått ta stilling til, etter at planen er vedtatt, kan regional kulturmiljøforvaltning klage på reguleringsplanvedtaket. Klagefristen er tre uker etter at fylkeskommunen og Sametinget har mottatt den vedtatte planen. Hvis endringen er av det større slaget sammenlignet med planen som helhet, må saken ut på ny høring med offentlig ettersyn.
Kommunestyret kan delegere myndigheten til å gjøre vedtak om å oppheve en plan som i det vesentlige er i strid med en overordnet plan. Før et slikt vedtak, skal direkte berørte eiere og festere av eiendommene få mulighet til å uttale seg, jf. § 12-14 fjerde ledd. I en del eldre reguleringsplaner ligger det omfattende vernebestemmelser. For eksempel kan bebyggelse eller automatisk fredete kulturminner være regulert til spesialområde bevaring. Hvis det ligger vernehensyn inne i en reguleringsplan som kommunen ønsker å oppheve, bør kommunen sikre seg at disse vernehensynene blir videreført i den overordnete planen.
Ellers bør planen ikke oppheves. Når det ligger vernehensyn inne i en plan som kommunen ønsker å oppheve, bør regional kulturmiljømyndighet få anledning til å uttale seg. Det stilles ikke krav i § 12-14 om å legge fram planen for myndigheter eller andre berørte. For at saken skal bli tilstrekkelig opplyst, kan det likevel være behov for å hente inn uttalelse fra andre. Her henviser § 12-14 til plan- og bygningsloven § 1-9 som handler om forholdet til krav i forvaltningsloven.